장기보유특별공제,비과세로 알고있다가 내년에 팔면 세금폭탄

 

최근 정책을 보면 1.양도세중과, 2. 공시 가격 인상

(서울 경우 평균적으로 14% 올랐으며 임대주택 세제혜택이 계속적으로 축소되었습니다.

=> 다주택자 세금 부담이 증가되고 있다는 뜻),3. 임대주택 세제혜택 축소

 

나는 1 주택 자니깐 비과세라고 그동안의 정책만으로 편하게 계신 분도 있을 것입니다.

 

하지만 정책 변경으로 2020년 내년부터는

1 주택자라고 하더라도 보유세 증가에서는 자유로울 수 없습니다.

공시 가격의 인상으로 1 주택자 역시도 종부세와 재산세가 올랐기 때문입니다.

 

예를 들어 공시 가격이 5억 인 아파트의 재산세가 110만 원이라면 이제는 125만 원까지도 오른다는 것입니다.

 

종합부동산세 대상자라면

2022년까지 지속적으로 세금 부담을 각오하셔야 하겠습니다.

종부세 공정시장가액비율은 2019년도에는 85%이며 22년 100%까지 계속 상승할 것입니다.

가만히 집값이 안 오르고 있더라도 내가 종부세 대상자라면 계속해서 올라가는 겁니다.

 

(13억 ~ 14억의 매우 고가주택에 해당된다면 종부세 공정시장 가액비율이 작년은 80%, 올해는 85%,

2020년 90%... 2021년 95%로 5%씩 상승하여 2022년도에는 100% 상승할 것입니다.)

 

1가구 1 주택자는 양도소득세를 조심해야 합니다.

 

(1)

1가구 1 주택인 경우에는 해당 주체가 1가구며 1세대 여야 합니다.

많은 분들이 내가 집이 있는데 이 집의 세대를 분리해서 한 채를 판다면 비과세로 해당될 것이라고

보통들 생각을 하십니다.

그런데 그 집을 파는 주체가 개인이 아닌 가구 또는 세대가 돼야 한다는 것입니다.

그럼 1가구 또는 1세대는 어떻게 해야 되고 구성을 하느냐 알아보겠습니다.

 

첫 번째로는 혼인을 해야 합니다.

현행 우리나라 세법은 미혼보다 기혼자에게 많은 혜택을 주고 있어서 미혼인 경우 세금을 많이 낼 수 있습니다.

결혼을 해야 온전한 가구로 구성되었다고 보는 것입니다.

 

두 번째 요건은 바로 만 30세가 넘어가야 가능합니다.

 

하나만 만족해도 자격요건이 가능한 것이니깐 알아두면 좋겠습니다.

 

세 번째 요건은 일정 소득이 있어야 합니다.

이처럼 첫 번째, 두 번째 해당이 되지 않은 경우 결혼도 안 하고 나이도 어려서 해당이 안 되는 사람이 있다고 보겠습니다.

이런 경우에는 일정 소득만 있으면 1가구 또는 1세대로 구성이 되었다고 보면 됩니다.

 

예를 들어 미혼이고 20대인 대학생의 자녀 명의로 집을 취득 후에 매도한다면 1가구 1세대 해당되지 않습니다.

 

 

(2)

2년 이상 보유 또는 거주해야 합니다.

일반적인 경우라면 2년간 보유, 그렇지 않고 조정대상지역 지정 후 취득하였다면 2년 거주로 바뀝니다.

 

(3)

고가주택의 실거래가가 9억을 초과하지 않아야 합니다.

9억 원 이하라면 비과세가 될것이고 만약 9억을 초과하는 고가주택이라면 9억원 초과분에 대해서는 과세대상이 됩니다.

 

즉 내가 1가구 1 주택 비과세 대상자지만 집의 가치가 9억이 넘는 경우라면 세금을 내야 하는 것입니다.

 

그런데 그동안의 정책으로 보면 9억 원이 초과하는 경우에도

장기보유 특별 공제라는 정책으로 인해서 9억원이 넘는 경우 1년에 8%씩 공제혜택을 주어 감면해주었는데

(장기보유 특별공제란 일정 비율로 양도세를 감면해주는 것을 말합니다.)

 

즉, 10년이면 80% 세금을 줄여주는 것입니다. 

그러나 이제는 매우 복잡하게 바뀝니다.

 

고가주택(실거래가 9억 초과)이 아니어야 가능합니다.

9억 이하라면 비과세이고 초과하는 고가주택은 9억 초과분에 대해서 과세라는 말입니다.

 

10년 정도 보유하면 과세에 있어서도 최대 80% 장기보유 특별 공제가 추가 공제 가능합니다.

그런데 2020년부터는 반드시 2년 이상 보유해야 장기보유 특별 공제를 해줄 거라는 것입니다.

 

자신이 그동안 비과세 혜택 자라고 해서 마음 편하게 있다가 양도 시 알게 된다면

세금폭탄으로 부담이 될 것이기에 경제공부는 필요한 것 같습니다.

 

<2019년도의 양도분과 20년도 양도분을 차등적용하겠다는 의미>

고가주택 비과세 양도 시 거주요건이 없더라도 80% 장기 특별 공제가 9억 초과자 80%까지 가능하였는데

2020년 1월 1일부터는 반드시 거주하여야만 80% 장기보유 특별 공제가 지역 불문하고 가능하다는 말입니다.

(2020년부터는 거주지역은 모든 지역 가능)

 

예시)

양도 소득세를 비교해보겠습니다.

보유 10년(19년도 기준으로)한 집을 한채 갖고 있습니다.

양도차익은 10억이며 8.2 대책 이전으로(거주요건이 없다.)

1가구 1 주택은 비과세 대상이다.

단, 실거래가 9억 초과하는 고가주택이다.

 

이런 경우 2019년도에 양도 시 양도가액은 20억이며

취득가액은 10억, 필요경비는 없다고 가정하고 양도차익은(10억*(20억-9억)/20억=5.5억) 5.5억이며

10년 보유하였기 때문에 장기보유 특별공제는 (10억*80%*(20억-9억)/20억=4.4억) 4.4억이다.

그러므로 양도소득금액은 1.1억이며 기본공제 250만 원과 과세표준, 세율, 세액 공제하여

2019년도 내야 할 세금 총액은 2,500만 원(지방세 포함)입니다.

 

내년에 팔면 2년 거주해야 이런 혜택을 받을 텐데

그렇지 못할 경우에서 양도 시 1억 5,972만 원을 세금으로 내야 하는 것입니다.

 

이렇게 내가 10년을 보유했지만 비과세라고 생각하고 총 2년을 거주하지 못해도 

나는 비과세라는 생각으로 올해가 아닌 내년에 팔게 된다면 6~7배의 차이가 난다는 것입니다.

 

너무 차액이 커서 저도 참 당황스럽습니다.

다시 말해서 2,500만 원의 세금을 낼 수 있는 경우에도 내년에 장기보유 특별공제가 해당이 안 됐을 때는

1억 5,972만 원을 내야 하는 것입니다.

 

 

고가주택이며 1가구 1 주택자인가요?

비과세 대상으로 알고 계시지만 이제는 정부 정책이 바뀌었습니다.  

1부택자 세법에서 자유로울 수 없으며 올해, 내년 양도시기에 따라서 세액의 차이가 있습니다.

1인 1 주택, 고가주택일 경우에는 2년은 꼭 거주하셔야 합니다.

거주요건은 다 따져 봐야 억울한 피해가 없을 것입니다.

비과세 이제는 만만하지 않으며 자기가 해당되는지 잘 따져보고 정부 정책에 관심을 기울이셔야 합니다.

여러 가지 혜택을 받으려면 2년 거주는 필수입니다.(고주택 경우)

 

 

헷갈리는 분들을 위해 여러 가지의 사례를 보여드리겠습니다.

 

(A)

조정대상지역 지정되기 전 2017년 8월 2일 취득 시

규제 전 취득하였으므로

거주요건 필요 없음

 

그렇기 때문에 2019년도에 양도 시

2년 보유하였기 때문에 비과세 가능하고

고가 장기보유 특별공제 역시 가능합니다.

 

그러나 2020년 1월 1일 이후 양도하며 그동안 비거주인 경우 비과세는 가능하지만

가 장기보유 특별 공제는 80% 혜택이 해당되지 않습니다.

 

(B)

조정대상지역이 지정(17년 8월 2일)되고 나서 집을 취득하였다면 거주요건이 필요하며

2020년 1월 1일 양도 시 거주 시에는 비과세 , 고가 장기보유 특별공제 혜택 가능합니다.

 

비거주인 경우에는 비과세 혜택은 보지만 고가 장기보유 특별공제 혜택은 불가능

 

 

결론 

1. 취득할 때 (조정대상지역 지정된 후 취득했는지)

2. 양도할 때 거주요건을 따져봐야 합니다.