김미경TV)2편, 2020금융위기 살아남는 법

안녕하세요. 얼마 전 김미경 TV에서 30년간 경제를 공부하고 서울대에서 석사, 박사 자격을 취득한 박종훈 님이 초청되었는데요. 2020부의 지각변동이라는 책을 편 작가이기도 합니다. 2020 금융위기 살아남는 법을 부의 지각변동 책 내용을 토대로 도움되는 이야기를 많이 해주셨는데요.

박종훈의 대담한 경제, 2016년 경제 전망 //youtu.be/bhAyEtIs1ho

 

그럼에도 불구하고 아직도 부동산을 지금 투자해야되는 시기인지, 아니면 있던 집도 팔고 이사를 가도 되는지 많이들 고민하고 계실 텐데요. 오늘은 7가지 시그널 중에서 부동산과 연결고리가 많은 금리 시그널을 대해 박종훈 님 의견을 보려고 해요. 

 

 

뉴스, 신문, 라디오 등에서 미래의 위기와 관련하여 메세지를 보내오고 있는데요. 1편에서는 그 많은 신호 중에서도 가짜 신호와 진짜 신호를 분별하도록 구별 방법에 대해 설명해주었습니다. 그리고 7가지 시그널을 과거의 패턴으로만 읽으려 하지 말라고 주장하는데요. 자세한 내용이 궁금하신 분은 아래 2020 금융위기 1편을 참고하시면 더 좋을 것 같아요.

 

금리가 내려가면 부동산이 오른다? 

 

◎ 2편 차례

1. 부동산 가격 상승 , 저성장 시대로 갈 때 마지막 타오르는 불꽃 

    - Q. 금리가 떨어지면 부동산은 어떤 영향을 받을까요?

    - Q. 위기 이후 일본 같은 경우에는 다시 가격이 오르는데 어느 정도 걸렸나요?

    - Q. 부동산투자도 하면 안 되는 시기이고 서민들에게 가장 중요한 것은 무엇인가요?

    - Q. 저금리시대라는 생각만으로 대출해서 집사야겠다 라고 생각하는 경우

 

2. 왜 정부에서는 주택연금, 임대주택사업자에게 특혜를 줬을까?

3. 2015년까지 집값이 오른 지역은 어디, 이유는?

4. 부동산가격은 배추파동과 비슷하게 흘러가는 경향이 있다.

5. 우리는 어떻게 해야 시그널을 읽으면서 두렵지 않고 살 수 있을까요?

 

 

2019/10/04 - [경제 공부해요/경제상식] - 김미경 TV) 1편, 2020 금융위기 살아남는 법

김미경TV)1편, 2020 금융위기 살아남는 법

 

김미경 TV)2편, 2020금융위기 살아남는 법

김미경 강사의 질문을 통해 경제학자 박종훈의 의견을 알아봅니다.  그 의견을 절대적인 믿음으로 바라보기보다는 스스로가 시그널을 읽는 법과 그동안 몰랐던 경제상식을 대화를 통해 배워보는데 필요하다고 생각됩니다. 지혜로운 판단을 위해 참고하면 좋겠습니다. 

 

<시그널 7가지>

1. 금리

2. 부채

3. 버블

4. 환율

5. 중국

6. 인구

7. 쏠림

 

1. 부동산 가격 상승 ,저성장 시대로 갈 때 마지막 타오르는 불꽃

2020부의 지각변동 61페이지

금리시그널 - 금리인하가 시작되는 순간을 주목하라

 

Q. 김미경 : 금리가 떨어지면 부동산은 어떤 영향을 받을까요?

A. 박종훈 : 금리를 낮추는 단계에서는 분명히 부동산을 계속해서 끌어올리는 수단이 될 수 있습니다. 시간이 가면서 금리가 낮아지는 단계에서 부동산 가격을 올리는 효과가 있겠지만 이미 낮아진 금리 상태에서는 부동산 가격은 오르지 않습니다.

 

그렇기 때문에 저금리 시대일 때 부동산 가격이 오른다는 의미는 사실, 저성장의 시대로 가는 마지막 타오르는 불꽃이다라고 생각됩니다. 상자를 쌓기놀이하는 것에 비유하자면 어느 정도까지는 잘 쌓아지다가 어느 순간의 임계점에서 균형을 잃고 딱 넘어지는 것입니다. 우리는 넘어지기 직전의 상황을 신만이 알 수 있다고 표현할 만큼 캐치하기 못합니다. 그러나 우리가 위험한 단계인지 아닌지는 시그널을 통해 알 수 있습니다. 

 

Q. 김미경 : 위기 이후 부동산이 폭락하게 된다면 일본같은 경우에는 다시 가격이 오르는데 25년 정도 걸리지 않았나요?

A. 박종훈 : 일본의 부동산이 처음으로 반등할때까지는 딱 20년 걸렸습니다. 그리고 다시 25년 때 다시 한번 꺾였습니다. 그리고 아베노믹스(20년 가까이 이어져 온 디플레이션과 엔고 탈출을 위해 모든 정책 수단을 동원하겠다는 아베 정권의 정책)를 시작하면서 조금 반등하게 되었습니다. 그러나 아베노믹스는 눈속임과 다름없습니다. 

 

Q. 김미경 : 그럼 부동산 투자도 하면 안 되는 시기이고 서민들에게 가장 중요한 것은 은행금리가 2%라고 1.5%라며 깔보지 말고 더 내려갈 수 있으니깐 그전에 적금을 만들어 놓아라는 말이네요. 

A. 박종훈 : 단언할 수는 없지만 지금 현재까지 나오는 시그널은 내년 내후년에 금리가 더 낮아질 것이다라고 보는 것이죠. 그렇기 때문에 이럴 때는 일단 손해 볼 게 없으니 장기로 적금을 들어놓고 예상이 틀리면 돈을 안 넣으면 되는 거죠. 

 

Q. 김미경 : 시그널로 해석하지 않고 저금리 시대라는 생각만으로 대출해서 집사야겠다 라고 생각하는 경우가 있잖아요.

A. 박종훈 : 그래서 제가 말한 부동산 쏠림현상이 나타나는 경우라고 말씀드린겁니다. 마지막 불꽃

 

생산연령 인구

15~16세 인구가 줄어드는 첫 해가 2018년이었습니다. 그래서 하반기에 떨어질 것으로 예상했는데 그때 정부가 바로 임대주택 사업자들에게 엄청난 특혜를 줍니다. 주택연금도 도입하였죠. 이 두 가지가 얼마나 큰 효과를 갖고 있습니다.

 

임대주택 사업자로 등록만 하면 온갖 세금을 다 면제해주니깐요. 만약 60대 이상의 고령층이 그 전에는 자영업을 하다 망하고 5년 뒤 폐업할 확률이 80%가 넘으니깐 베이비붐 세대들이 이미 망한 자영업을 보면서 돈 벌 궁리를 하였을 것입니다. 그때 마침 정부 정책이 나오고 임대주택 사업이 붐으로 일어난 것입니다.

 

 

그래서 너무 놀랍게도 전 세계가 보통은 60대 자산 비중에서 부동산 비중이 뚝뚝 떨어지는데 대한민국에서만 60대가 되면 더 오르는 현상이 생겼습니다. 50~60대에 부동산 비중에 올라가는 나라가 전 세계에서 유일한 곳이 되어버렸습니다. 

 

 

2. 왜 정부에서는 주택연금, 임대주택사업자에게 특혜를 줬을까요?

주택연금을 통해서 1가구 1 주택자들이 팔지 않고 거기 계속 살면서 주택연금으로 살라고 만들어 놓은 것이며 임대주택 사업자로 다주택을 기성세대로 만드니깐 집값을 계속 지키는 것입니다.

 

 

여기다가 정말 기적 같은 일이 일어났는데요. 원래 2015년 또는 16년에는 언론사들이 기사를 다루지 않았지만 우리나라가 망할 거라고 생각했습니다. 왜냐하면 수출이 두 자릿수로 줄어들었기 때문입니다.

 

그러자 정부에서 역시 건설경기 부양책을 썼습니다. 그 당시 성장률이 2.7%였는데 건설경기 기여도가 무려 1.4%나 되었습니다. 그렇다는 것은 진짜 성장률은 1.3%였던 것입니다. 이유는 바로 빚을 내서 집사자 정책 때문입니다.

 

빚내서 집사라는 정책 덕분에 15년간 간신히 유지하고 있었기 때문에 박종훈 저자는 2018년에는 생산연령 비인 구가 무너진다면 집값이 떨어질 것이다 라고 예측하였다 합니다. 정부에서 어떤 노력을 해도 이제는 쉽지 않을 것이다라고 생각한 거죠. 그런데 2017년도에 반도체가 호황을 맞았던 것입니다. 기적 같은 일이 벌어진 것이죠. 

 

3. 2015년까지 집값이 오른 곳은 어디일까요?

거제, 울산 같은 지방도시였습니다. 그동안 반도체 호황이 없었기 때문에 환율이 1,240원까지 올랐습니다. 조선업, 자동차 산업에서는 환율의 10원도 매우 크고 중요하기 때문에 그 당시에는 이익을 많이 본 것입니다.

 

그래서 15년 16년에는 오히려 조선업이 잘되니깐 관련 업종의 분들이 월급과 보너스를 많이 받았습니다. 그래서 거제, 울산은 부동산 가격도 올랐던 것입니다. 그 당시 서울 강남은 월급은 오르지 않는 반면 반대로 집값이 계속 떨어지고 있었습니다.

 

 

그때 나온 현상이 하우스 푸어((House-poor) : 집은 있지만 무리한 대출로 인한 이자 부담 때문에 빈곤하게 사는 사람들. )였던 것입니다. 그렇게 2017년 반도체 호황의 기적이 된 것이죠. 

 

1. 선행 변수 : 경제보다 먼저 움직이는 것

2. 후행 변수 : 경제보다 늦게 움직이는 것

 

선행 변수 중 대표적인 것은 주가

기업 재무제표 보면서 내일의 주가에 대해 매일 계산하는 사람들이 주식투자하기 때문에 경제가 좋아질 것 같으면 주가가 먼저 오르는 것입니다.

 

 

후행 변수 중 대표적인 것은 부동산 가격

늦게 반응하는 것이 부동산 가격인데 보통 주가가 대폭락을 하게 되면 6~24개월 후에 부동산 가격이 떨어지는 경우가 과거 많았습니다. 반응이 느린 데는 이유가 있습니다.

 

박종훈의 대담한 경제

예를 들어서 2018년에 삼성 반도체 업종현황이 좋으면  2019년에 보너스를 지급하게 됩니다. 그렇게 엔지니어의 연봉이 두배 가까이 뛰게 됩니다. 그런데 19년에는 업황이 안 좋으니깐 20년에는 보너스를 줄이겠다고 말합니다.

 

그렇기 때문에 소득이 있어야 집값도 오르는 것이기 때문에 집값은 후행 변수가 될 수밖에 없습니다. 

 

 

박종훈 : 부동산은 후행 변수이기 때문에 20년까지는 수요 측면에서 집값을 올리려는 에너지가 여전히 남아있다.라고 생각합니다. 그리고 2020년이 되면 본격적으로 금리인하 가 될 것입니다.

 

19년까지는 연준 의장이 트럼프 대통령한테 대항하면서 금리인 하룰 조금 늦출 수 있을지도 모르겠다. 하지만 20년이 되면 결국은 압력에 못 이겨 금리인하를 본격적으로 할 것입니다.

박종훈의 대담한 경제

그 이유는 미국의 경제학자이자 경제관료 앨런 그린스펀이 시장을 완전히 지배할 수 있습니다. 즉 그린스펀이 금리를 올리고 싶을 때는 올리고 내리고 싶을 땐 내리는 거죠. 시장이 권력을 가지고 있기 때문입니다.

 

4. 부동산 가격은 배추파동과 비슷하게 흘러가는 경향이 있습니다.

2010년 배추가 부족했던 시기 배추 한 포기에 11,000원의 도매가였습니다. 그 다움 해에는 한 포기에 890원이 되었고 가격이 떨어지자 배추밭을 포기했고 다음 해에는 한 포기에 13,000원까지 껑충 뛰는 현상이 생겼습니다.

 

 

이런 것을 거미집 이론(cobweb theorem)이라고 하는데요. 거미집 이론은 가격 변동에 대해 수요와 공급이 시간차를 가지고 대응하는 과정을 구명한 이론입니다.  한마디로 계속해서 뱅뱅 도는 현상인데요.

 

배추는 바로바로 생산할 수 있으니깐 파동이 들쑥날쑥한 것입니다. 그리고 부동산 가격이 폭등을 할 때 건설회사들이 있는 데로 마구 분양하기 시작합니다. 장사가 잘되기 때문에 배추처럼 마구 쏟아져 나오는 것입니다.

 

 

박종훈의 대담한 경제

3년 뒤에는 입주 물량이 엄청나게 많으니까 분양이 더 이상 안되고 3년 뒤에는 다시 물량이 부족한 현상이 보입니다.

 

이런 현상은 2000년부터 지금까지 정확하게 5번의 파동이 있었고 대략 4~5년의 주기로 파동이 톱니바퀴처럼 일어나고 있습니다. 2018년의 톱니바퀴 위치는 정상 부분에 서있다고 봐야 할 것입니다. 

 

 

지금은 부동산 가격이 올랐지만 2020년부터는 역전세난이 일어날 수 있기 때문에 부동산 정책이 한쪽으로만 가서는 안된다고 합니다. 지금 부동산 학자와 미래를 예측하려는 학자와의 의견이 상반되어있는 분위기라고 합니다.

 

비슷한 현상이 또 발생하면 폭등할 땐 더없이 폭등할 것이라는 착각이 생겨서 지금이라도 사야 한다는 마음으로 부동산을 사게 되고 가격이 떨어질 땐 영원히 내려갈 거라고 불안해하는 게 사람 심리입니다. 하지만 거미집 이론처럼 배추값도 부동산값도 오르내리기 때문에 해석을 잘해야 할 것입니다. 기회는 주기적으로 온다고 생각하고 상황을 잘 보고 집값이 떨어졌을 때 사두는 게 좋겠습니다. 

 

 

자본주의가 아무리 고도화되고 면역체계를 발전시켜도 위기는 돌연변이를 일으키면서 발생 가능성이 있기 때문에 30년을 산다면 위기는 그 속에서 2,3번은 온다고 생각하면 될 것입니다.

 

박종훈의 대담한 경제 - 2016년 경제전망

 

그때그때 공포에 빠지지 말고 살아갈 수 있는 여력을 만들어놓는 것도 지혜일 것입니다. 1편에서 말했던 미국의 기업인이자 투자가 레이달 리오 말대로 20년에 위기가 올 확률은 40%, 21년은 60%라고 전문가가 말하는 거니깐 나의 자산을 조금 보수적으로 투자하고 보호할 필요를 느끼면 되는 거죠. 

 

5.

Q. 김미경 : 마지막으로 어떻게 해야 시그널을 읽으면서 두렵지 않게 살 수 있을까요?

A. 박종훈 : 저는 7가지 시그널을 찾아내고 구별하기 위해서 30년이나 걸렸습니다. 그러다 보니까 저처럼 하려면 시그널을 보는 건 시간이 오래 걸릴 겁니다. 그러니 책에서 나오는 7가지 시그널을 먼저 익힌 후 매일 나오는 기사를 보고 시그널인지 아닌지를 스스로 판별하는 훈련을 해보세요.

 

 

저 같은 경우는 존경하는 경제학자의 책을 보면서도 100%는 신뢰하지 않고 틀린 점을 찾아보는데 노력하고 찾을 때 큰 즐거움이 있었습니다. 그랬더니 그 덕분에 많은 공부가 되었습니다. 여러분도 저의 책 속에서 틀린 점이 있는지를 찾는 재미도 함께 갖고 2020 금융위기의 불안감을 떨쳐버리길 바라겠습니다. 

 

지금까지 김미경 TV) 2편, 2020 금융위기 살아남는 법에 대해서 알아보았습니다. 여러분에게 조금이라도 도움이 되셨길 바라요.